PSAK 44 Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat (Accounting For Real Estate Development)

Posted: 7 April 2010 in PSAK
Tags: , , , , , , ,

Pengakuan Pendapatan

Penjualan Bangunan Rumah, Ruko dan Bangunan Sejenis Lainnya beserta Kapling Tanahnya

63. Pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko, bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi :

a) proses penjualan telah selesai
b) harga jual akan tertagih
c) tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli;
d) penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.

64. Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut :
a) Piutang bersih didiskontokan ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh lebih rendah dari tingkat bunga yang diperjanjikan di pengikatan atau perjanjian jual beli. Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12 bulan.
b) Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak akan tertagih .

c) Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan harga jual atau memperjanjikan hal demikian dalam pengikatan atau perjanjian jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi hutangnya lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat penjualan. Potongan harga yang diberikan secara seketika atau tanpa rencana dibebankan ke laba rugi pada periode pembeliannya.

Pengakuan Laba bila Metode Akrual Penuh Tidak Terpenuhi

65. Apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam paragraf 63, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi.

66. Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut :

a) penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang muka;
b) piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui;
c) unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aktiva penjual, demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan kepada pembeli;

d) khusus untuk unit real estat sebagaimana disebutkan dalam paragraf 75, penyusutan atas unit real estat tersebut tetap diakui oleh penjual.

Keterlibatan Penjual Tanpa Pengalihan Risiko dan Manfaat Kepemilikan

67. Keterlibatan penjual tanpa pengalihan risiko dan manfaat kepemilikan masih ada, apabila:
a) Penjual masih akan terlibat secara signifikan dengan unit bangunan yang dijual dan tidak mengalihkan, secara signifikan, risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan yang telah dijual.
b) Penjual menjamin hasil yang akan diperoleh pembeli dari hasil investasinya atau menjamin hasil atas investasi tersebut untuk suatu periode tertentu.
c) Penjual diharuskan untuk memulai atau mendukung kegiatan atau terus mengoperasikan unit bangunan atas risiko sendiri, atau dapat dianggap menanggung risiko, tersebut untuk suatu periode tertentu.

68. Penjual tidak boleh mengakui penjualan, apabila terdapat kewajiban untuk membeli kembali unit bangunan yang telah dijual atau pembeli dapat memaksanya untuk membeli kembali unit bangunan tersebut. Apabila penjual memiliki opsi untuk membeli kembali unit bangunan yang telah dijual, maka perlakuannya mengacu kepada PSAK 30, Akuntansi Sewa Guna Usaha, kecuali apabila kemungkinan pelaksanaan opsi tersebut sangat kecil.

69. Apabila pengikatan atau perjanjian jual beli mensyaratkan pemberian jasa manajemen (management service) sesudah penjualan atas unit bangunan tanpa kompensasi atau dengan kompensasi di bawah tarif nomal, kompensasi tersebut diestimasi untuk seluruh masa jasa dan dikurangkan dari pendapatan yang diakui sebagai biaya yang masih harus dibayar.

70. Apabila penjual melakukan penjualan parsial (partial sale), yaitu penjual memiliki atau memperoleh saham pembeli, laba diakui pada saat penjualan jika persyaratan pengakuan pendapatan telah terpenuhi. Dalam hal ini laba yang diakui adalah proporsional dengan hak pemilikan pihak ketiga di perusahaan pembeli pada saat penjualan. Seandainya penjual mengendalikan pembeli, maka laba penjualan tidak boleh diakui sebagai realisasi penjualan melalui transaksi dengan pihak ketiga, baik dengan penjualan ataupun pengoperasian unit bangunan tersebut.

71. Penjualan unit bangunan mungkin mencakup atau disertai suatu perjanjian yang mengharuskan penjual untuk mengembangkan real estat pada masa mendatang, dan membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual. Dalam kondisi tersebut, penjualan bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya, diakui dengan metode akrual penuh hanya apabila seluruh biaya, termasuk biaya fasilitas yang dijanjikan, atau pun yang diwajibkan dan menjadi beban penjual walaupun belum dibangun atau diselesaikan, diakui dengan metode akrual.

72. Penjualan unit bangunan mungkin mencakup atau disertai suatu perjanjian yang memungkinkan penjual ikut menikmati laba pada masa mendatang atau nilai sisa unit bangunan. Sepanjang perjanjian tersebut tidak disertai oleh kewajiban tambahan atau risiko kerugian, pengakuan pendapatan penjualan unit bangunan tidak perlu ditangguhkan apabila transaksi tersebut memenuhi kriteria pengakuan pendapatan penjualan dengan metode akrual penuh. Pendapatan masa mendatang hanya boleh diakui pendapatan tersebut telah terealisasi. Semua biaya penjualan diakui pada saat pengakuan penjualan dan tidak ada biaya penjualan yang boleh ditangguhkan, termasuk estimasi atas biaya yang akan terjadi.

Penjualan Bangunan Kondominium, Apartemen, Perkantoran, Pusat Perbelanjaan dan Bangunan Sejenis Lainnya serta Unit dalam Kepemilikan Time Sharing.

73. Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikan secara time sharing, diakui dengan menggunakan metode presentase penyelesaian (percentage-of-completion method) apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi :
a) proses konstruksi telah melampui tahap awal, yaitu fondasi bangunan telah selesai dalam semua persyaratan untuk memulai bangunan telah dipenuhi;
b) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;

c) jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat diestimasi dengan andal.

74. Apabila satu atau lebih kriteria yang tersebut pada paragraf 73 tidak terpenuhi, maka jumlah uang yang telah diterima dari pembeli diakui sebagai uang muka (deposit) dengan metode deposit sebagaimana disebutkan dalam paragraf 66, sampai seluruh kriteria tersebut terpenuhi.

Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikan secara time sharing yang telah selesai diproses pembangunannya diakui dengan metode akrual penuh sesuai dengan kriteria sebagaimana disebutkan dalam paragraf 06. Dalam hal ini, persyaratan pengakuan laba sebagaimana diatur dalam paragraf 65-66 dan paragraf 69-74 juga berlaku untuk transaksi tersebut.

Penjualan Kapling Tanah Tanpa Bangunan

76. Pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi:

a) Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;
b) harga jual akan tertagih
c) tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang;
d) proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan kapling tanah yang dijual, sepeti kewajiban untuk mematangkan kapling tanah atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundang-undangan;
e) hanya kapling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas kapling tanah tersebut.

77. Untuk pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok (seperti jalan penghubung dan saluran drainase/pembuangan) telah selesai dibangun.

78. Apabila kriteria pengakuan pendapatan penjualan kapling tanah tanpa bangunan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi, maka penjualan kapling tanah tanpa bangunan diakui dengan metode deposit.

Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat

79. Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.

80. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat:

a) biaya praperolehan tanah;
b) biaya perolehan tanah;
c) biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat;
e) biaya pinjaman

Biaya Pra Perolehan Tanah

81. Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.

Biaya yang dapat Diatribusikan pada aktivitas Pengembangan Real Estat

82. Biaya pengembangan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlakukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :

83. Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang akan ditanggung penjual.

84. Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek.

Biaya Pinjaman

85. Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 97). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997).

Penyisihan dan Alokasi

86. Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan pada masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan.

87. Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasi ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Apabila metode identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan maka biaya yang telah dikapitalisasi tersebut dialokasi berdasarkan perbandingan harga jual. Apabila metode perbandingan harga jual tidak mungkin diterapkan maka biaya yang dikapitalisasi tersebut dialokasi dengan dasar luas areal atau metode lain yang sesuai dengan kondisi proyek pengembangan real estat. Metode tersebut harus diterapkan secara konsisten.

Perlakuan Akuntansi untuk Hal-hal Khusus

88. Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial. Apabila telah terjadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi dan direalokasi.

89. Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan.

Penyajian

90. Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified).

91. Dalam penyajian neraca perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar.

92. Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan :

a) tanah dan bangunan
b) bangunan yang sedang dikonstruksi
c) tanah yang sedang dikembangkan
d) tanah yang belum dikembangkan

93. Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.

Pengungkapan

94. Di samping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan :

a) kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup:
i) metode pengakuan pendapatan yang digunakan, termasuk alasan dan kriteria penggunaan metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanah tanpa bangunan); atau metode persentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya);
ii) apabila pendapatan diakui dengan metode persentase penyelesaian maka metode penentuan tingkat penyelesaian aktivitas pengembangan real estat diungkapkan;
iii) saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat;

b) kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estat
c) apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan penjualan maka pengungkapan mencakup :
i) sifat transaksi;
ii) jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakui
d) jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.

About these ads
Comments
  1. intan says:

    kalau perusahaan real estat, pembelian material seperti semen, besi, dll apa dicatat sebagai persediaan pak? makasihhh…

  2. Irsal8706 says:

    Mohon Pencerahan….
    1. Apakah ketika manajemen memutuskan Nilai Estimasi Biaya yang langsung berhubungan dengan proyek seperti pembuatan fasilitas sarana dan prasarana (padahal biaya tersebut baru dikerjakan sebagian) dapat dijurnal dengan menggunakan Hutang Estimasi atau akun lain?????
    2. dan Nanti apabila Hal di No.1 dapat dijurnal, Bagaimanakah penjurnalan pengakuan over nilai estimasi atau under nilai estimasi atas Realisasi Biaya tersebut????

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s